Montag, 19. Juli 2021

BGH: Gerichte sind nicht zwingend an Mietspiegel gebunden

Urteil vom 28. April 2021 - AZ. VIII ZR 22/20

Die Klägerin in diesem Fall hatte ihre Mieter 2017 aufgefordert einer Mieterhöhung auf 8,10 Euro pro Quadratmeter zuzustimmen. Als Begründung führte sie den Mietspiegel Berlin 2017 an. Da die Beklagten der Erhöhung nicht zustimmten, erhob die Vermieterin Klage. Das Amtsgericht wies die Klage ab, da es anhand der „Orientierungshilfen für die Spanneneinordnung“ des Mietspiegels zu dem Ergebnis kam, dass die ortsübliche Vergleichsmiete unter der bereits geleisteten Miete der Beklagten liege. Das Berufungsgericht holte ein Sachverständigengutachten zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein und gab der Klage statt.

Das Berufungsgericht hatte das Gutachten erstellen lasse, da der Mietspiegel nach substantiierten Einwendungen der Klägerin gegen dessen Richtigkeit und Repräsentativität als Schätzungsgrundlage ungeeignet sei. Der Sachverständige hatte daraufhin eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,28 Euro pro Quadratmeter festgestellt. Die Einwendungen der Beklagten gegen das Gutachten wies das Berufungsgericht zurück.

Der BGH gab dieser Argumentation nur teilweise Recht. Dabei sei aber nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand eines Gutachtens und nicht mithilfe des Berliner Mietspiegels 2017 bestimmt hat. Nach bisheriger Rechtsprechung seien die Gerichte grundsätzlich berechtigt, ein angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordung enthält. Dies gelte auch dann, wenn die „ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanner einer Klärung bedarf.“ Insbesondere hätte das Berufungsgericht vorliegend nicht wie von den Beklagten gerügt, die zwischen den Parteien strittige Frage klären müssen, ob der Berliner Mietspiegel 2017 als qualifiziert anzusehen ist. Ebenso war es nicht verpflichtet, diesen Mietspiegel als einfachen Mietspiegel heranzuziehen. Beides lehnte der BGH, da zwischen den Parteien kein Streit darüber bestand, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete in der aufgeführten Spanne bewege und die Wohnung in dieses Mietspiegelfeld einzuordnen ist. Schließlich war auch die Orientierungshilfe nicht zwingend als Schätzgrundlage zu nutzen, da es im Ermessen des Gerichts steht, ob es ein angebotenes Sachverständigengutachten einholt oder sich mit einer Schätzung begnügt. Auch der Umstand, dass der Mietspiegel eine größere Anzahl Wohnungen berücksichtigt als ein Gutachten, führe nicht dazu, dass der Mietspiegel überlegen wäre.

Einen Fehler fanden die Bundesrichter aber dann doch. Das Berufungsgericht hatte den maßgeblichen Stichtag falsch bestimmt. Es hatte auf den Zeitpunkt abgestellt, ab dem die neue Miete geschuldet wäre, nicht auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Denn der Sachverständige hatte auf Geheiß des Gerichts Mietentgelte für Wohnungen zugrunde gelegt, die im Zeitraum vom 1. Oktober 2013 bis 1. Oktober 2017 vereinbart oder geändert wurden. Das Mieterhöhungsverlangen war den Beklagten im Juli 2017 zugegangen, die neue Miete wäre ab 1. Oktober 2017 geschuldet gewesen. Aus dem Gutachten ließ sich aber teilweise nicht entnehmen, zu welchem Zeitpunkt im Jahr 2017 die Entgelte verändert oder vereinbart wurden, sodass nicht auszuschließen war, dass diese erst zwischen Juli 2017 und 1. Oktober 2017 vereinbart worden waren. Insofern wären sie nicht zu berücksichtigen. Weitere Rügen gegen das Sachverständigengutachten, wies der BGH dagegen zurück.