Mittwoch, 25. August 2021

BGH: Zur Wirksamkeit der Vereinbarung einer Indexmiete

Urteil vom 26. Mai 2021 - AZ. VIII ZR 42/20

Anlass zum Streit bot in diesem Fall eine Indexmietvereinbarung aus dem Jahr 2007 mit der dazugehörigen Mieterhöhung aus dem Jahr 2017. Die Mietparteien hatten vereinbart, dass jeder Vertragspartner eine Anpassung der Miete verlangen kann, sofern sich der Verbraucherpreisindex um drei Prozent geändert hat und der Mietzins ein Jahr lang unverändert geblieben ist. Im Erhöhungsverlangen stellte der Vermieter dar, dass sich der Verbraucherpreisindex von 95,8 Punkten bei Mietvertragsschluss auf 109,4 Prozent erhöht habe, was „einer prozentualen Erhöhung von 13,5 %“ entspräche und verlangte eine Mieterhöhung um 120 Euro pro Monat. Da der Mieter in der Folge lediglich die bisher vereinbarte Miete zahlte, klagte der Vermieter auf Zahlung des rückständigen Betrages, sowie auf eine zukünftig um 120 Euro erhöhte Mietzahlung ab Januar 2019. In den Vorinstanzen hatte er mit der Klage Erfolg.

Dabei sei nach Meinung des Berufungsgerichts unschädlich, dass in der Klausel nicht genannt ist, ab wann die Jahresfrist beginnt, in der die Miete unverändert sein muss. Durch Auslegung ergebe sich, dass auf den Beginn des Mietverhältnisses abzustellen sei. Auch das fehlende Basisjahr ändere nichts an der Wirksamkeit der Klausel. Ebenfalls durch Auslegung kam das Berufungsgericht zu dem Ergebnis, dass es sich dabei um das Basisjahr des Vertragsschlusses handeln müsse. Darüber hinaus schlage das Argument, es sei nicht zu erkennen, ob sich die Kalt- oder Warmmiete erhöhe, nicht durch. Worauf sich die Indexierung beziehe, richte sich nach der Mietstruktur des konkreten Vertrages. Hierbei seien vorliegend die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten als variable, verbrauchsabhängige Kosten nicht von der Indexierung erfasst. Außerdem ist die Indexklausel dahingehend auszulegen, dass der monatliche Verbraucherpreisindex maßgeblich ist. Auch das eigentliche Erhöhungsverlangen sei wirksam. Insbesondere sei es unschädlich, dass der Vermieter eine zu niedrige prozentuale Steigerung errechnet habe und den Index des Statistischen Landesamtes von Baden-Württemberg beigefügt hatte.

Der BGH gab dieser Argumentation im Ergebnis Recht. Das Berufungsgericht habe richtig erkannt, dass die Klausel nicht wegen der fehlenden Angabe des Basisjahrs intransparent ist. Bei einer Indexmietvereinbarung, „bei welcher die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, ist die Angabe des Basisjahrs nicht notwendig. Dies folge bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift, der eine solche Angabe nicht vorsieht. Außerdem sei „nur durch (alleinige) Zugrundelegung des im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung geltenden Verbraucherpreisindexes“ sichergestellt, „dass sich die Berechnung der Mietänderung auf Basis eines durchgehenden, für den gesamten Betrachtungszeitraum – hier 2007 – 2017 – nach einem einheitlichen Maßstab berechneten Index richtet.“ Denn die alten Zahlen aus 2007 mit dem Basisjahr 2000 seien mit denen aus 2017mit dem Basisjahr 2010 aufgrund der regelmäßigen Anpassungen nicht vergleichbar und könnten nicht mehr zur Berechnung der Mieterhöhung herangezogen werden.

Die Angabe eines Datums, ab dem die Wartefrist von einem Jahr zu laufen beginnt, ist ebenfalls nicht notwendig. Die Einhaltung der Wartefrist sei keine Frage der Wirksamkeit der Indexmietklausel, sondern des eigentlichen Erhöhungsverlangens. Auch im Übrigen folgte der BGH der Argumentation des Berufungsgerichts.