AKTUELL: Verwaltung in der Freizeit 08/2019

 

 

 

Der Verwalter der Eigentümerschaft muss im Krankheits- oder Urlaubsfall eigenverantwortlich rechtzeitig eine Vertretung organisieren. Details dazu können im Verwaltervertrag geregelt werden, so Haus und Grund Vorsitzender Rechtsanwalt Falko Hübner, in Laufen.

 

Auch für den Verwalter gilt „Ich bin dann mal weg!“ ist ein denkbar schlechtes Motto. Der Vertreter muss umfassend in den gesamten Aufgabenbereich des Verwalters eingewiesen werden und Zugriff auf alle wichtigen Unterlagen - vor allem auf die Kontaktdaten der Eigentümer! - erhalten.

 

Die Eigentümer müssen über den Vertretungsfall informiert sein. Während der Abwesenheit des Verwalters muss der Erfüllungsgehilfe alle Pflichten des Verwalters erfüllen. Dazu gehört unter anderem, Handwerker zu beauftragen und zu überwachen, Rücksprache mit Behörden zu führen oder Termine in der WEG zu organisieren.

 

Für eine Profi-Verwaltung gehören solche Vertretungen zum Standard. Hat hingegen ein Eigentümer der WEG die Verwaltung übernommen, so kann die Ferienzeit schnell zum Problem werden. Das lässt sich durch einen Vertrag vermeiden, in dem Ferien und andere Vertretungsfälle geregelt sind, so Hübner.

 

 

 

 

 

 

Mietpreisbremse: NEU & repariert 7/2019

 


PRESSEMITTEILUNG

 


 

 

Haus & Grund: neue Rechtsregeln- u.a. "Herausmodernisieren" jetzt bußgeldbewehrt, Modernisierungsumlage gedeckelt & Bayern stimmt gegen geplante Grundsteuerreform

Am 1. Januar 2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft getreten. Über die Änderungen für Vermieter und Mieter informierte RA Manfred Nikui, Chefjustiziar von Haus & Grund Bayern, auf einer Infoveranstaltung von Haus & Grund Laufen Mitte März im Chorraum des Kapuzinerhof Laufen. Herzlich begrüßt wurde er von RA Falko Hübner, dem Vorsitzenden des Laufener Vereins. RA Manfred Nikui ging zunächst auf die Verschärfung der Mietpreisbremse ein. Deren neue Regeln im Bürgerlichen Gesetzbuch wie Auskunftspflicht des Vermieters über Ausnahmetatbestände, z.B. höhere Vormiete und vereinfachtes Rügerecht des Mieters wegen zu viel bezahlter Miete seien nur der erste Schritt, sagte Nikui.

Der Freistaat Bayern müsse nun aber wie die anderen Bundesländer auch, per Rechtsverordnung die Städte und Gemeinden nennen, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist und in denen die Mietpreisbremse greifen soll. Und an einer solchen Verordnung fehle es derzeit in Bayern, so der Jurist. Die Verordnung von 2015 sei trotz Nachbesserung durch das Justizministerium wegen fehlender Begründung nach Auffassung des LG München I und des AG München unwirksam, sagte Nikui. Damit gelte die Mietpreisbremse derzeit in Bayern nicht, stellte der Referent fest. Wann denn nun eine entsprechende Verordnung, die ausreichend begründet ist, erlassen wird, könne man derzeit noch nicht sagen, meinte der Verbandsjurist dazu. Hübner ergänzt: "Das sog. "Herausmodernisieren" also, das Entmieten nur über den (mieterhöhenden) Modernisierungshebel- letztlich um Wohnungen leer zu bekommen- wurde nunmehr erstmalig unter eine Bußgelddrohung bis zu 50.000 Euro gestellt, ein Problem, dass wir vorliegend in unserem Gebiet wohl nicht bekommen werden, da unsere Mitglieder stets mit Sinn und Verstand in Partnerschaft mit den Mietern agieren", so Hübner weiter.

Modernisierung und Mieterhöhung

Von den Modernisierungskosten können ab sofort nur mehr 8% der Kosten anteilig auf die Mieter umgelegt werden, so der Referent. Gleichzeitig habe man eine Kappungsgrenze auch bei einer Modernisierungsmieterhöhung eingeführt: diese betrage 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und gelte für einen Zeitraum von 6 Jahren. Betrage die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter, so dürfe sie nach den Worten von RA Manfred Nikui um nicht mehr als 2 Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Außerdem gebe es nun die Möglichkeit einer "kleinen Modernisierungsmieterhöhung". Auch darauf ging Nikui ausführlich ein. Wenn die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme nicht mehr als 10.000 Euro pro Wohnung betragen, können Vermieter die Umlage auf ihre Mieter vereinfacht berechnen: sie können 30% pauschal als Erhaltungsaufwand abziehen und 8% auf die restlichen 70% Kosten berechnen. voraussichtliche Betriebskosten müssten nicht genannt werden, Mieter könnten sich auch nicht auf finanzielle Härten berufen, weitere Vorteile, sagte Nikui. Allerdings sei bei Ausschöpfung der vollen 10.000 Euro in den folgenden fünf Jahren keine weitere Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung möglich, stellte Nikui klar.

Reform der Grundsteuer

In einem zweiten Teil seines Vortrags stellte der Jurist seinen Zuhörern den aktuellen Stand der Diskussion über eine Neuregelung der Grundsteuer vor. Er bekräftigte noch einmal den Standpunkt von Haus & Grund Bayern, die Neuberechnung dieser Steuer aufgrund eines wertunabhängigen reinen Flächenmodells für Grundstück und Gebäude zu regeln. Alles andere würde zu noch mehr Bürokratie führen, kritisierte Nikui das vom Bundesfinanzministerium vorgestellte Eckpunktepapier, dem der Freistaat Bayern als einziges Bundesland nicht zugestimmt habe. Bayern favorisiere klar ein von Haus & Grund mitgetragenes Modell der Flächenbezugnahme bei Grundstück & Wohn-/bzw. Nutzfläche: Klar, transparent und rechtssicher ohne neues Bürokratiemonster, derzeit gegen alle anderen Bundesländer, so Hübner. Eine klare Absage erteilte Nikui den Plänen, die Grundsteuer aus dem Katalog der umlagefähigen Betriebskosten zu streichen: dies könne aus rechtlichen Gründen wohl es nur für künftige Mietverhältnis gelten. Und würde die Mieten eher nach oben treiben, weil viele Vermieter die Grundsteuer in die Miete einpreisen werden, meinte der Chefjustiziar von Haus & Grund Bayern abschließend. 18.3.2019 Haus & Grund: Straßenausbaubeiträge "Strabs" abgeschafft aber: Problem damit gelöst?

Nach wie vor erheblicher Ärger mit Straßenbeiträgen - gesetzliche Neuregelung kann laut Haus und Grund nur ein erster Schritt sein

Die traditionelle Herbstveranstaltung des Eigentümerschutzvereins Haus und Grund Laufen/Traunreut fand dieser Tage traditionell im Kapuzinerhof in Laufen statt. Als ideale Räumlichkeiten hatte sich bereits seit Jahren der Chorraum herauskristallisiert - so auch in diesem Jahr.

Referent des Abends war wiederum Rechtsanwalt Manfred Nikui, der Chefjustiziar des bayerischen Dachverbandes Haus und Grund Bayern, in München sowie ebenfalls aus München der Beauftragte der bayerischen Hausbesitzerversicherung Walter Maier. Vorsitzender Rechtsanwalt Falko Hübner bedankte sich in seiner Eingangsrede ausdrücklich dafür, dass Manfred Nikui all die Jahre -zwischenzeitlich über zwei Jahrzehnte -eng verbunden mit dem Laufener Verein hochkarätige Vorträge rund um die Immobilie hielt und hält. Als Dank überreichte Hübner im Namen des Vereins einen Geschenkkorb, gespickt mit der Lieblingstätigkeit "Fitness" des Redners zur Anerkennung außerhalb seiner beruflichen Passion dem Mieterrecht, nämlich Kurzhanteln und sonstige sportliche Accessoires die ein hinübergleiten in den wohlverdienten Ruhestand im kommenden Jahr erleichtern sollen. Rechtsanwalt Nikui bedankte sich ausdrücklich und war für einen kurzen Augenblick sprachlos, was für ihn als geübten Redner mit weit über 1.000 Vorträgen auf dem Haus und Grund "Buckel" eher ungewöhnlich war.

Neues vom BGHDie Themen des Abends waren in der Einladung mit "Aktuelles rund um die Immobilie"umschrieben.

Nikui wies in seinem Vortrag auf die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur doppelten Kündigung hin wonach nunmehr höchstrichterlich abgesegnet ist, dass neben einer außerordentlichen Kündigung zum Beispiel wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig hilfsweise ordentlich wirksam gekündigt werden darf. Hierbei müsste allerdings das entsprechende Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses wie zum Beispiel nachhaltige Störungen des Hausfriedens hinzutreten. Die Möglichkeit, aus der Sicht des Mieters durch Nachzahlung die außerordentliche Kündigung unwirksam zu machen schadet in diesen Fällen nach Ansicht des Bundesgerichtshofs der gleichzeitig ausgesprochenen ordentlichen Kündigung nicht. Insoweit liegt so durch Zahlung keine Heilung bezüglich der ordentlichen Kündigung vor wenn und soweit diese gleichzeitig ausgesprochen und auch begründet war.

Bundesverfassungsgericht kippt Grundsteuer in aktueller Form

Da das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Festsetzung der Grundsteuer für verfassungswidrig gehalten hatte wurde durch das Gericht dem Gesetzgeber aufgegeben die unterschiedlichen Bewertungsmaßstäbe, im Osten aus dem Jahr 1936, im Westen aus den 1960er Jahren stammend auf verfassungsrechtlich "unbedenkliche Beine" zu stellen, führt im Ergebnis dazu, dass, so Nikui, bis zum Ende 2019 nunmehr eine verfassungs- konforme Regelung getroffen werden muss, da ansonsten die Haupteinnahmequelle von Städten und Gemeinden künftig wegfalle. Hiervon ist jedoch am Ende nicht auszugehen, da die Kommunen wohl kaum auf ihre Haupteinnahmequelle verzichten wollten, meinte der Redner. Für die Neubemessung der Basis für die Grundsteuerfestsetzung hatte das Gericht im Übrigen dem Gesetzgeber eine Frist von weiteren 5 Jahren gesetzt gehabt. Ob und inwieweit 35 Millionen Grundstücke, die es in der Bundesrepublik derzeit gibt innerhalb von 5 Jahren neu vermessen werden können um sodann hierauf die Grundsteuer "neu" zu erheben hinter diese Frage machte Manfred Nikui ein deutliches Fragezeichen.Was ist bei Energieausweisen zu beachten?

Der Referent von Haus und Grund Bayern wies im Übrigen auch darauf hin, dass die ersten Energieausweise aus der Anfangszeit nunmehr nach zehn Jahren unwirksam würden und erläuterte nochmals im Detail unter welchen Voraussetzungen ein verbrauchsorientierter Energieausweis im Gegensatz zu einem Bedarfsorientierten und in der Regel erheblich teureren Energieausweis auch in Zukunft zulässig ist. Gleichwohl wies er ausdrücklich darauf hin, dass ein abgelaufener Energieausweis am Ende wie die Nichtvorlage des gesetzlich verpflichtenden Energieausweises bei Neuvermietung und Verkauf von Immobilien rechtlich genauso einzuordnen ist, als würde kein Energieausweis vorgelegt werden. Im Übrigen sei der Energieausweis zu mindestens in Kopie bei der Anmietung zu übergeben. Zuvor sei Einsicht in diesen zu gewähren. In diesem Themenkomplexe wies Nikui abschließend im Übrigen darauf hin, dass die entsprechenden Angaben zwischenzeitlich auch nach Ablauf der Schonfrist Bußgeldbewährt in Immobiliaranzeigen etwaigen Miet- oder Kaufinteressenten bekannt zu geben seien.

Was gilt für die Datenschutzverordnung Neues für Vermieter?

Erhebliche Unsicherheiten seien seit Mai 2018 durch das in Kraft treten der Datenschutzgrundverordnung auch im Mietmarkt aufgetreten - der Vorsitzende, RA Hübner teilte hierzu mit, dass hierbei offensichtlich mitunter sehr seltsame Rechtsansichten gerade in sozialen Medien in den letzten Wochen die Runde gemacht hätten, nämlich, dass die Na- men von Mietern nicht auf dem Klingelschild vermieterseitig angebracht werden dürften, da dies angeblich gegen die Datenschutz Grundverordnung verstoßen würde - dies sei mit der derzeitigen Rechtslage unter keinen Umständen über einzubringen, so Hübner weiter, nicht zuletzt deshalb fühlte sich auch die EU Kommission in der zurückliegenden Woche zu einer deutlichen Klarstellung genötigt, nämlich das die Datenschutzgrundverordnung gerade derartige Anforderungen unter keinen Umständen stellen würde.

Nikui wies in seinem Vortrag gleichwohl darauf hin, dass dem Thema Datenschutz nicht zuletzt im Zusammenhang mit der Einholung von Selbstauskünften von Mietinteressenten sowie Auskünfte von Bonitätsfirmen nur mit den entsprechenden Datenschutzhinweisen eingeholt werden dürfen. Er wies weiterhin darauf hin, dass die Mietverträge von Haus und Grund bereits um die Thematik des Datenschutzes erweitert wurden und riet den Mitgliedern deshalb dringend an ausschließlich neueste Vertragsunterlagen im Neuvermietungsfalle Verwendung finden sollten. Wichtig sei in diesem Zusammenhang auch die Datensparsamkeit und die Verpflichtung, Daten nach Beendigung des Mietvertrages und Erledigung sämtlicher steuerlichen Pflichten, in der Regel zehn Jahre, rückstandslos von elektronischen Datenträgern zu entfernen bzw. körperlich zu vernichten.

Straßenausbaubeitragssatzungen - eine Lösung, die keine vollständige ist

Hauptthema des Abends war - wohl auch getrieben von der gerade erst erfolgten bayerischen Landtagswahl - die neue Regelung zur sogenannten "Strabs", der Straßenausbaubeitragssatzung:

Eine entsprechende Reform und Abschaffung der Kostentragungspflicht der Anlieger von bis zu 90 % der entstandenen Kosten war zurückliegend in den letzten Jahren durch die CSU Staatsregierung ausdrücklich jeweils abgelehnt worden - erst als sich die Freien Wähler mit einem Volksbegehren Ende 2017 der Angelegenheit auf Seiten vieler Bürger- initiativen und Verbände gestellt hatte, setzte sich die CSU letztlich an die Spitze der Bewegung und schaffte rückwirkend zum 1. Januar diesen Jahres die Straßenausbaubeiträge ab. In diesem Zusammenhang hat die Staatsregierung auch den Gemeinden als Ausgleich insgesamt 100 Millionen € zur Verfügung gestellt aus dem Staatsetat zur Verfügung gestellt - nach Meinung vieler Kenner der Materie ein bei weitem nicht ausreichen-der Betrag. "Dies führte im Ergebnis dazu, dass gerade ältere Grundstücksbesitzer mit-unter ihr Haus verkaufen mussten, da die auflaufenden Straßenausbaubeiträge für sie nicht mehr zu finanzieren waren und sie auch von den Banken aufgrund ihres Alters und ihrer Lebenssituation die entsprechenden Beiträge nicht mehr finanziert erhielten - ein völlig unhaltbarer Zustand", meinte der Vorsitzende Rechtsanwalt Hübner. Die Änderung war deshalb längst überfällig.

Wie so oft steckt jedoch auch in diesem Fall der Teufel im Detail, führte Nikui. Hierbei handelt es sich nur um die Ausbaubeiträge und nicht die grundsätzlichen Straßenbaubeiträge die für die erstmalige Herstellung der Straße nach wie vor in vollem Umfang anteilig des allgemein Nutzungsanteil der Straße festgesetzt werden können. Besonders bitter wird es, wenn Straßenprojekte von Gemeinden begonnen aber nicht beendet werden und sodann erst teilweise viele Jahrzehnte später abgeschlossen werden und dann abgerechnet werden. Nicht selten werden hierbei nach - Rechtsgrundlage ist hier das BauGB - auch nach 30 oder 40 Jahren noch von den Anliegern die damaligen Straßenbaukosten nach nunmehrigen Vorliegen der Endabrechnung umgelegt und eingefordert. An dieser Situation ändert sich auch in Zukunft nichts, so Nikui. Haus und Grund rät deshalb seinen Mitgliedern dringend bei Straßenbauprojekten, welche sie persönlich betreffen, stets an der Gemeinde "dran" zubleiben und stets nachzufragen, wann nunmehr mit dem Abschluss des eigentlichen Straßenbaus zu rechnen sein wird, um böse Überraschungen im Nachgang zu verhindern.

Aber auch die Abschaffung der Straßenausbaubeiträge ist ohne Tücke, so Nikui : Mit der CSU Stichtagslösung zum 01.01.2018 , welche die übrigen Oppositionsparteien im bayerischen Landtag im Übrigen für nicht ausreichend hielten und einen Stichtag sogar bis ins Jahr 2014 gefordert hatten, bleibt es jedoch auch dann bei einer Zahlungspflicht, wenn ein Bescheid vor dem 31.12.2017 ergangen ist. Eine besondere "Krux" liegt im Übrigen auch darin, so Nikui, wenn im Rahmen von Vorauszahlungsbescheiden vor 2018 bereits Teilbeträge im Rahmen des Straßenausbaus gefordert wurden, die Endabrechnung jedoch erst im Jahr 2018 stattfand, in welchen die Eigentümer nicht in den Genuss der Neuregelung kommen würden, auch hier ist größte Vorsicht geboten. Gleichwohl soll die gesetzliche Grundlage dahingehend zugunsten der Eigentümer und Beitragsschuldner dahingehend geändert werden, dass maximal für einen Zeitraum bis zu 25 Jahre rückgerechnet bzw. Zahlungen verlangt werden können.

Hierbei werden sämtliche Verjährungstatbestände - auch die des öffentlichen Rechts -durch derartige Kunstgriffe außer Kraft gesetzt, so Hübner abschließend. Es könne aus Sicht von Haus und Grund nicht sein, dass Hauseigentümer über Jahrzehnte mit einem derartigen Damoklesschwert noch offener Straßenbeiträge belastet werden - auch hier fordert Haus und Grund ausdrücklich schnellstmögliche Korrektur des Gesetzgebers, nicht zuletzt auch für die Rechtssicherheit von Eigentümern und Vermietern. Da hilft es am Ende auch nichts, wenn Kommunen vermeintlich großzügige Stundungsangebote machen, um enteignungsgleiche Eingriffe schlussendlich zu verhindern.

Hübner forderte auch hier schnelle Nachbesserung und Klarheit für die Betroffenen.

 

Frühjahr 2019

 

 

FEIERLICHKEITEN zu 20 JAHRE Haus & Grund e.V. Laufen/Traunreut 2018

20 Jahre Haus & Grund Laufen (SOB v. 18.4.2018, hier gekürzte Online Version)Haus & Grund Laufen/Traunreut vertritt die Interessen der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Laufen Traunreut. Als Mitglied erhalten Sie bei uns Informationen rund um Ihre Immobilie und exklusive Serviceangebote, die  speziell für Sie als Hauseigentümer, Vermieter, Wohnungseigentümer, Bau- und Kaufinteressenten gestaltet sind. Von links: RA Falko Hübner, Dr. Ulrike Kirchhoff, LR Georg Grabner(LK BGL)Unsere Mitglieder waren persönlich eingeladen zu unserem FESTAKT- über 70 Personen feierten mit Festakt zu 20 Jahre Haus & Grund e.V. Laufen Traunreut: Donnerstag 12.4.2018, Rottmayrsaal im Historischen Rathaus zu Laufen. Grußworte u.a. Georg Grabner, Landrat des Landkreises Berchtesgadener Land; Initiativ Festvortrag(Keynote): Dr. Ulrike Kirchhof:

"Vermieten 4.0- Die Herausforderungen der kommenden 20 Jahren für Vermieter"   

Die Mietpreisbremse ist gescheitert. Und sie musste scheitern. Die Mietpreisbremse ist ein Instrument, das lokale Wohnraumknappheit verschärft, und muss deshalb schnellstmöglich abgeschafft werden." So kommentiert Rechtsanwalt Falko Hübner, Vorsitzender von Haus & Grund Laufen/Traunreut, Forderungen nach Verschärfungen der Mietpreisbremse. Auch durch Nachjustierungen an der einen oder anderen Stelle lasse sich das Problem der Wohnraumknappheit vornehmlich in deutschen Großstädten nicht beheben.  Die Vorsitzende weist darauf hin, dass Haus & Grund die Mietpreisbremse weiterhin für verfassungswidrig hält. RA Hübner fordert deshalb die Mietpreisbremse wieder abzuschaffen. Mit Blick auf den jüngst verabschiedeten Klimaschutzplan 2050 und die damit einhergehenden steigenden energetischen Anforderungen an Gebäude sind mietrechtliche Verschärfungen massiv schädlich. "Wer von den Haus- und Wohnungseigentümern immer mehr Investitionen in den Klimaschutz fordert, muss Investitionshürden abbauen, anstatt immer neue aufzubauen", betont der Jurist.

Die Mietpreisbremse stehe dabei ganz oben auf der Streichliste. Im übrigen habe diese sich auch als völlig nutzlos erwiesen. Dem Verband sei nicht eine Gerichtsentscheidung in diesem Zusammenhang bekannt. Die von den umliegenden Gemeinden und deren Verantwortlichen jahrelang gefahrene Blockadepolitik vor Ort bezüglich der von Haus & Grund immer wieder nachdrücklich angemahnten Aufstellung lokaler Mietspiegel erwiesen sich genau in dieser Situation nun als fatale Fehlentscheidung, so Hübner abschließend.

Aus Sicht von Haus & Grund in Laufen rücke man nunmehr aufgrund der neuen Problemsituation im Sinne seiner Mitglieder von der Forderung auf Aufstellung eines Mietspiegels ab. Nicht zuletzt deshalb laufe die Mietbremse ohnehin ins Leere. Ob dies politisch gewollt und am Ende sinnvoll war und ist, diese Entscheidung überlasse man jedem selbst.

 

 

9.12.2016  

BGH zum Tierhaltungsverbot Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung  

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag wirksam ist, welche die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt. Der Beklagte mietete eine Wohnung der Klägerin in Gelsenkirchen. Die Klägerin ist eine Genossenschaft, der auch der Beklagte angehört. Im Mietvertrag war - wie bei der Klägerin üblich - als "zusätzliche Vereinbarung" enthalten, dass das Mitglied verpflichtet sei, "keine Hunde und Katzen zu halten."

Der Beklagte zog mit seiner Familie und einem Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 cm in die Wohnung ein. Die Klägerin forderte den Beklagten auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Der Beklagte kam dieser Aufforderung nicht nach. Hierauf hat die Klägerin den Beklagten auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung in der Wohnung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII.

Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB* unwirksam ist. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB**.

Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde - in Widerspruch dazu - eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele. 

Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB** gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht eine Zustimmungspflicht der Klägerin zur Hundehaltung rechtsfehlerfrei bejaht. *§ 307 BGB: Inhaltskontrolle (1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. (2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung 

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder 

2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. ... **

§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.... Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 168/12 AG Gelsenkirchen-Buer - Urteil vom 16. November 2011 - 28 C 374/11 LG Essen - Urteil vom 15. Mai 2012 - 15 S 341/11 

 

 

SAT Schüsseln

Die Größe und damit auch die Kosten für diese Zusatzantennen richten sich danach, von welchem Satelliten man Programme empfangen will. Je nach Lage der Wohnung können kleine Antennen bereits auf dem Balkon befestigt werden. Mittlerweile werden auch Antennen entwickelt, die nicht mehr schüsselförmig, sondern flach sind.

Für den deutschsprachigen Raum werden die weitaus meisten Programme von den ASTRA-Satelliten gesendet (Stand 2014: Rund 800, davon rund 300 deutschsprachige Programme), die alle auf einer Position stehen und mit einer "Schüssel" empfangen werden. Auch viele fremdsprachige Programme sind nur über Satellit verfügbar. Zusätzlich wird auch ein Internetzugang angeboten. Weitere Informationen über das aktuelle Programmangebot gibt es beim Fernsehfachhandel oder unter www.ses-astra.com im Internet. 1. Der Anspruch auf eine Parabolantenne Durch Rechtsentscheide des OLG Frankfurt (v. 22.7.1992 - 20 REMiet 1/91 -) und des OLG Karlsruhe (v. 24.8.1993 - 3 REMiet 2/93 -) ist verbindlich geklärt, in welchen Fällen der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Installation einer möglichst unauffälligen Parabolantenne verlangen kann.

Voraussetzungen sind, Das Haus hat weder eine Gemeinschaftsparabolantenne noch einen Kabelanschluss.

Die Antenne wir fachgerecht installiert.

Sie ist baurechtlich zulässig.

Sie wird an einem Ort aufgestellt wird, an dem sie optisch am wenigsten stört.

Der Mieter muss bereit sein, alle anfallenden Kosten und Gebühren zu tragen sowie das Haftungsrisiko des Vermieters abzudecken und ihm auf dessen verlangen Sicherheit (Kaution, Bürgschaft) für die voraussichtlichen Kosten der Wiederentfernung der Anlage zu leisten.

Der Vermieter kann aber nicht verlangen, dass der Mieter seine Antenne regelmäßig von einem Fachmann auf alle möglichen theoretisch denkbaren Gefahren überprüfen lässt (AG Köln v. 12.12.1996 - 208 C 77/96 -). Er darf dem Mieter auch nicht vorschreiben, die Installation nur durch eine von ihm bestimmte Firma vornehmen zu lassen; das Wahlrecht hierfür hat der Mieter (AG Hannover v. 26.8.1998 - 516 C 6503/98 -).

Nach Auffassung des BGH hat das Informationsinteresse des Mieters auch unter europarechtlichen Gesichtspunkten nicht automatisch Vorrang vor den Interessen des Eigentümers (BGH v. 16.11.2005 - VIII ZR 5/05). 2. Abwägung im Einzelfall Allein die Tatsache, dass über Satellit eine noch größere Anzahl von Programmen frei empfangbar ist, rechtfertigt es nicht, automatisch von einem Anspruch des Mieters auf Genehmigung auszugehen (BGH v. 16.11.2005 - VIII ZR 5/05).

Andererseits darf auch nicht den Eigentümerinteressen von vornherein der Vorrang eingeräumt werden (BVerfG v. 24.1.2005 - 1 BvR 1953/00 -). In jedem Einzelfall sind eine individuelle Bewertung und Abwägung der gegenüberstehenden Interessen des Eigentümers an Vermeidung von optischen Beeinträchtigungen und Eingriffen in die Bausubstanz der Fassade gegenüber dem Informationsinteresse des Mieters erforderlich (BVerfG v. 24.1.2005 - 1 BvR 1953/00 -; BVerfG v. 9.2.1994 - 1 BvR 1687/92 -; BGH v. 16.11.2005 - VIII ZR 5/05; BGH v. 2.3.2005 - VIII ZR 118/04).Für das gegen das Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG abzuwägende Informationsrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 GG kommt es nicht auf die Quantität, sondern auf die inhaltliche Ausrichtung der über den Kabelanschluss zu empfangenden Sender an. Die qualitative Bandbreite des muttersprachlichen Informationsangebots hängt nicht von der Anzahl der betreffenden Sender ab, sondern kann auch von nur wenigen Sendern gewährleistet sein (BGH v. 14.5.2013 - VIII ZR 268/12).

Das Grundrecht auf Informationsfreiheit gewährleistet nur den Zugang zu Informationsquellen im Rahmen der allgemeinen Gesetze, nicht jedoch die Kostenlosigkeit des Zugangs (BGH v. 14.5.2013 - VIII ZR 268/12). 3. Parabolantenne trotz Kabelanschluss im Haus? Für Wohnungen mit digitalem Breitbandkabelanschluss liegt regelmäßig ein sachbezogener Grund vor, dem Mieter eine Parabolantenne nicht zu erlauben (BVerfG v. 14.2.2005 - 1 BvR 1908/01 -; BGH v. 17.4.2007 - VIII ZR 63/04).Ausnahmen können sich aus den unter den Punkten 4. bis 6. sowie 8. und 9. genannten Sachverhalten ergeben. 4. Ausländische Mieter Seit dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe (v. 24.8.1993 - 3 REMiet 2/93 -) ist geklärt, dass der Vermieter dann eine Parabolantenne erlauben muss, wenn zwar ein Kabelanschluss im Hause vorhanden ist, aber ein ausländischer Mieter neben den dort angebotenen Fernsehprogrammen auch Satellitenprogramme in seiner Heimatsprache sehen will, die nur über eine Parabolantenne und nicht im Kabel angeboten werden.

Der Grund dafür, dass der Vermieter auch gegen seinen Willen Antennen des Mieters am Haus dulden muss, ist das Grundrecht auf freien Zugang zu allen allgemein üblichen Informationsquellen. Dieser Schutz des Artikel 5 Grundgesetz umfasst grundsätzlich auch alle fremdsprachigen Programme (BVerfG v. 15.10.1991 - 1 BvR 976/89 -; BVerfG v. 11.12.1991 - 1 BvR 1541/91 -). Dabei soll eine Auswahl von ca. 5 bis 6 Heimatprogrammen im Regelfall ausreichen (BVerfG v. 24.1.2005 - 1 BvR 1953/00 -; BGH v. 2.3.2005 - VIII ZR 118/04).Ein deutscher Mieter kann auch zugunsten seines ausländischen Ehegatten die Zustimmung des Vermieters verlangen (LG Wuppertal v. 9.4.1997 - 8 S 11/97 -). Entscheidend ist nicht, ob der Mieter zwischenzeitlich die deutsche Staatsangehörigkeit hat, sondern seine Abstammung und sein besonderes Interesse daran, sich über sein Heimatland zu informieren (BGH v. 13.11.2009 - V ZR 10/09).Deshalb musste beispielsweise ein zum Islam konvertierter gebürtiger Deutscher, der nicht Arabisch spricht, seine nicht genehmigte Parabolantenne wieder abbauen (AG Reutlingen v. 14.12.2005 - 13 C 1963/05 -).Hat der ausländische Mieter allerdings die Möglichkeit, durch Installation eines zusätzlichen Decoders an dem vorhandenen Kabelanschluss der Wohnung fünf Programme seiner Heimat zu empfangen, geht das Recht des vermietenden Gebäudeeigentümers, die Fassade von einer Parabolantenne des Mieters freizuhalten, dem über eine Parabolantenne zu befriedigenden Informationsbedürfnis des Mieters vor (BGH v. 2.3.2005 - VIII ZR 118/04 - und BGH v. 17.4.2007 - VIII ZR 63/04).

Die Frage, welche Kosten für einen Decoder dem ausländischen Mieter zumutbar sind, war nicht Gegenstand der Entscheidung. Zu den zumutbaren Kosten hat sich jedoch das BVerfG (v. 24.1.2005 - 1 BvR 1953/00 -) geäußert: "... Für den Empfang ... bedarf es eines Kabel-TV-Anschlusses und eines Digital-Receivers mit einer freigeschalteten Smart-Card. Die Anschaffungskosten für einen Digital-Receiver sind ähnlich hoch wie die Kosten für die Anschaffung und die fachmännische Installation einer Parabolantenne. ... ist ... zurzeit u.a. ein Programmpaket zu empfangen, das sechs türkischsprachige Programme enthält. Seine Inanspruchnahme kostet monatlich 8 Euro. Die Aufwendung von Kosten in dieser Höhe führt typischerweise nicht dazu, dass nutzungswillige Interessenten davon abgehalten werden, ein Paket aus Programmen in der eigenen Heimatsprache zu beziehen.

"Fazit: Auch ein Ausländer hat gegen den Willen des Vermieters keinen durchsetzbaren Anspruch auf Anbringung einer Parabolantenne, wenn er für rund 10 Euro monatliche Zusatzkosten fünf Heimatprogramme über das Kabelfernsehen oder über das Internet (siehe Punkt 7.) empfangen kann. 5. Religionsausübung Dass bei der Interessenabwägung auch die Religion des Mieters eine Rolle spielen kann, hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung aus dem Jahre 2007 zu beurteilen gehabt:"Verlangt der Vermieter von einem ausländischen Mieter (hier: türkischer Staatsbürger alevitischen Glaubens) einer mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestatteten Wohnung die Entfernung einer auf dem Balkon der Wohnung aufgestellten Parabolantenne, ist auch dann eine fallbezogene Abwägung des Eigentumsrechts des Vermieters (Art. 14 Absatz 1 Satz 1 GG) mit den grundrechtlich geschützten Interessen des Mieters erforderlich, wenn dieser sich nicht nur auf sein Informationsrecht aus Art. 5 Absatz 1 Satz 1 Halbsatz 2 GG, sondern auch auf das Grundrecht der Glaubens- und Religionsfreiheit (Art. 4 GG) beruft, weil die im Breitbandkabelnetz angebotenen türkischsprachigen Programme nicht über Inhalte des alevitischen Glaubens berichten (BGH v. 10.10.2007 - VIII ZR 260/06).

Der BGH hat in diesem Urteil entschieden, dass vorhandene Informationen zur eigenen Religion über Druckschriften oder das Internet den Anspruch des Mieters ausschließen, die Fassade des Hauses durch eine Parabolantenne optisch zu beeinträchtigen. Etwas anderes sei denkbar, wenn über Parabolantenne Sender empfangen werden könnten, die speziell als "Religionssender" zu qualifizieren seien. 6. Berufliche Notwendigkeit Braucht der Mieter den Satellitenempfang beruflich, ist auch das Grundrecht ungehinderter Berufsausübung zu berücksichtigen (BayObLG v. 4.8.1998 - 2 ZBR 103/98 -). Es muss sich allerdings um eine zulässige Berufsausübung in der Wohnung handeln. In Einzelfällen kann es wichtige Grunde für den einzelnen Mieter geben, trotz einer Gemeinschaftslösung eine eigene Parabolantenne für spezielle Programme zu installieren; etwa kann ein Auslandsjournalist aus beruflichen Gründen Auslandsprogramme brauchen, die mit dem Kabelanschluss oder der Gemeinschaftsparabolantenne nicht zu empfangen sind (LG Baden-Baden v. 14.3.1997 - 1 S 104/96 -; a. A. LG Hamburg v. 1.12.1993 - 318 T 117/93 -). Das Gleiche gilt für einen Dolmetscher (AG Frankfurt v. 18.6.1993 - 33 C 396/93-27 -). Nicht jedes beruflich begründete Interesse reicht aber aus, u. U. überwiegt dennoch das Interesse des Vermieters (LG Chemnitz v. 30.12.1999 - 6 S 5026/99 -). 7. Parabolantenne und Internet Nach neuerer Rechtsprechung soll ein Mieter auch bei den unter 4. bis 6. dargestellten Sonderinteressen nicht automatisch Anspruch auf Zugang zu allen überhaupt frei über Satelliten verfügbaren Programmen haben. Der BGH verweist auch auf die Möglichkeit des Empfangs über Internet (BGH v. 14.5.2013 - VIII ZR 268/12). Das Internet hat das Fernsehen als Informationsmedium ersetzt und genügt umfänglich den Anforderungen der Informationsfreiheit aus Art. 5 Abs. 1 GG (vgl. BGH vom 24. Januar 2013 - III ZR 98/12 -).Dem Mieter ist es also ohne das Hinzutreten besonderer, außergewöhnlicher Zustände grundsätzlich zumutbar, ausländische Sender über das Internetfernsehen zu sehen (LG Wuppertal v. 26.1.2012 - 9 S 28/11 -).

Aufgrund des technischen Fortschritts haben Mieter - auch solche mit Migrationshintergrund - deshalb heutzutage in der Regel keinen Anspruch auf Anbringung einer sichtbaren Parabolantenne am Balkon (AG Neukölln v. 7.1.2016 - 3 C 143/15, MM 3/2016, 30).  8. Antenne auf dem Balkon Mittlerweile bietet der Handel sehr kleine Antennen an. Wer einen Balkon mit freier Sicht in Süd-Richtung besitzt, kann dann seine Programme "vom Himmel holen". Diese Antennen haben kleinere Spiegel, nehmen kaum Platz weg, müssen nicht fest installiert werden und sind von der Straße aus nicht zu sehen.

Die Frage, ob der Vermieter, die Anbringung einer Parabolantenne am Balkon der Mietwohnung zu dulden hat, ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs immer auf Grund einer einzelfallbezogenen Abwägung zu beantworten (BGH v. 16.11.2005 - VIII ZR 5/05). In einer weiteren Entscheidung (v. 16.5.2007 - VIII ZR 207/04) führt der BGH hierzu aus: "Wenn weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters zu besorgen ist, sondern die Antenne keine oder lediglich geringfügige optische Beeinträchtigungen verursacht, beispielsweise weil sie im Innern des Gebäudes am Fenster oder auf dem Fußboden im hinteren Bereich auf einem durch Vorder- und Seitenwände sichtgeschützten Balkon aufgestellt ist, kann der Vermieter wegen des durch Art. 5 Abs. 1 GG geschützten Interesses des Mieters am zusätzlichen Empfang von (ausländischen) Satellitenprogrammen nach Treu und Glauben verpflichtet sein, einer solchen Aufstellung zuzustimmen (§ 242 BGB).Anders kann es dagegen liegen, wenn eine auf dem Balkon aufgestellte Parabolantenne von außen deutlich sichtbar ist und dadurch zu einer ästhetischen Beeinträchtigung des im Eigentum des Vermieters stehenden Gebäudes führt

."Die Antenne muss aber standsicher aufgestellt werden, der Mieter kann sie z.B. nicht einfach auf dem Balkon mit einem Stiel in einen Sandeimer stecken und für das Kabel die Balkontür anbohren (LG Bremen v. 20.10.1994 - 2 S 376/94 -). 9. Antenne im Garten Das mobile Aufstellen einer Parabolantenne im sichtgeschützten Bereich des gemieteten Garten ist in der Regel erlaubt (AG Köln v. 2.4.2009 - 221 C 485/08 -; AG Regensburg v. 14.9.2011 - 8 C 1715/11 -). 10. Den Vermieter vorher fragen! Der Mieter darf grundsätzlich bei Montagearbeiten außerhalb der Wohnung nicht eigenmächtig vorgehen, sondern muss den Vermieter vorher fragen. In der Regel muss eine ohne Zustimmung des Vermieters montierte Antenne wieder beseitigt werden, wenn sachliche Gründe gerade gegen diesen Platz sprechen, weil grundsätzlich der Vermieter den Aufstellungsort bestimmen darf (LG Koblenz v. 12.2.1990 - 12 S 280/89 -; AG Andernach v. 12.6.1990 - 6 C 272/90 -; LG Stuttgart v. 30.7.1998 - 6 S 553/97 -), der natürlich zum Empfang geeignet sein muss (BVerfG v. 10.11.1995 - 1 BvR 2119/95 LG Karlsruhe v. 28.4.2000 - 9 S 358/99 -; LG Wiesbaden v. 28.10.1994 - 1 T 57/94 -).

Wenn für den Vermieter hingegen nur unerhebliche Beeinträchtigungen (Einzelfallfrage!) entstanden sind, hätte er die Erlaubnis geben müssen und die Antenne kann bleiben (LG Karlsruhe v. 11.4.1991 - 5 S 436/90 -; LG Frankfurt v. 24.7.1990 - 2/11 S 18/90 -). Voraussetzung ist allerdings auch in diesem Fall, dass der Mieter fachgerecht installiert hat und eine Versicherung nachweisen kann (AG Braunschweig v. 4.10.1999 - 120 C 1726/99 -).Ein Beseitigungsrecht des Vermieters verjährt nach 3 Jahren (LG Halle v. 3.3.2014 - 3 S 21/13 -). 11. Mietvertragsklauseln Oft stehen im Mietvertrag auch Klauseln, wonach die Anbringung von Außenantennen nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters erlaubt ist.

Das (nach Abwägung zuzusprechende) Recht auf eine eigene Antenne kann aber nicht durch eine Mietvertragsklausel eingeschränkt werden (BGH v. 16.5.2007 - VIII ZR 207/04).Trotz einer solchen Klausel ist der Vermieter nicht berechtigt, ohne sachlichen Grund die Zustimmung zu verweigern (AG Eschweiler v. 28.1.2000 - 23 C 327/99 -). Er darf den Mieter auch nicht auf eine in Zukunft zu erwartende Verkabelung verweisen (AG Sinzig v. 25.7.1989 - 4 C 155/89 -; AG Andernach v. 12.6.1990 - 6 C 272/90).

Eine Vertragsklausel, die für die Zustimmung die Schriftform fordert, ist unwirksam (LG Mannheim v. 29.4.1992 - 4 S 41/92 -). 12. Widerruf der Genehmigung Der Vermieter darf die Genehmigung zur Montage einer Satellitenanlage auf dem Dach widerrufen, wenn dies wegen veränderter Umstände vorbehalten war. Solche veränderten Umstände liegen dann vor, wenn die Wohnung an das rückkanalfähige digitale Breitbandnetz oder eine Gemeinschaftssatellitenantenne angeschlossen wird (BGH v. 14.5.2013 - VIII ZR 268/12; BGH v. 2.3.2005 - VIII ZR 118/04) oder der Mieter nunmehr Radio- und Fernsehprogramme in seiner Sprache über den (kostenpflichtigen) Internetzugang empfangen kann (LG Berlin v. 16.7.2012 - 67 S 507/11).

13. Eigentumswohnungen Bei einer Eigentumswohnung ist die Rechtslage noch verzwickter: Hier muss grundsätzlich einer baulichen Veränderung nicht nur der einzelne Vermieter, sondern auch die Wohnungseigentümergemeinschaft zustimmen. Im Streitfall wird also das Interesse der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft am Schutz ihres Eigentums gegen das Interesse des betroffenen Wohnungseigentümers bzw. dessen Mieters am freien Zugang zu allen Informationsquellen abgewogen. Diese Einzelabwägung ist auch dann vorzunehmen, wenn in der Teilungserklärung die Anbringung privater Antennen ausgeschlossen ist; auch dann kann ein Eigentümer die Zustimmung der Gemeinschaft verlangen, wenn sein Informationsinteresse überwiegt (BayObLG v. 23.12.2003 - 2 ZBR 185/03 -; OLG Düsseldorf v. 13.12.2000 - 3 Wx 265/00 -).

Ein generelles Verbot von Parabolantennen kann nicht durch Mehrheitsbeschluss angeordnet werden, selbst eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer kann unwirksam sein, wenn sie gegen Treu und Glauben verstößt (BGH v. 22.1.2004 - V ZB 51/03).Das BVerfG stellte ausdrücklich klar (v. 11.7.1996 - 1 BvR 1912/95 -), dass die Grundsätze für den Zugang zu Auslandsprogrammen für ausländische Mieter auch für einen ausländischen Wohnungseigentümer gelten. Es stellte weiter klar, dass dieses Recht auf Auslandsprogramme auch dann von einem Einzeleigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden kann, wenn er nicht selbst dort wohnt, sondern an einen ausländischen Mieter vermietet hat. Der Mieter kann also von seinem Vermieter verlangen, dass dieser seine Rechtsposition gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft einfordert, und zur Not gerichtlich einklagen (BVerfG v. 11.7.1996 - 1 BvR 1912/95 -).